长株潭与郑州

01

当比较无意义，自己眼中的别人才是自己

长株潭跟武汉比较，我们之前已经写过。

这次再看看郑州和长沙相比较。

从2017年的统计数据来看，郑州和长沙还没有进行对周边远郊区县的合并。

先看主城区面积和人口。

在主城区面积相当的条件下，郑州的人口密度是长沙的两倍，从这一点来看，在相同政策调控下，我们又去查了一下相关数据，郑州的平均房价大约是长沙1.3倍。

表一、郑州、武汉、长沙人口与城市对比表

郑州和长沙，在市区面积相差无几的条件下，郑州人口是长沙的将近两倍，再加上居住用地供应的因素，郑州居住用地供不应求，长沙居住用地供大于求。按照市场的正常供需关系，前者房价是后者的1.3倍就不足为奇。

只能说，同样大小的土地面积上，房价高，郑州人口确实很多。

再说建成区面积。

国家标准是100平方米每人，郑州为98.96，长沙为126.83，在人均方面，长沙可谓一马当先，值得骄傲。

虽说城市的大小不能被表面上的总人口统计掩盖，要看建成区到底有多大才合理。同样拿郑州和长沙比较，总面积相当的前提下，建成区方面，郑州是长沙的1.4倍。

也只能说，建成区人口少，总量大，郑州人口确实很多。

再说居住用地面积。

令人感到惊讶的是，郑州和长沙的居住区用地面积竟然相差无几，都在120平方公里左右。按市区人口实际所需的每人28平米来计算，郑州还差17平方公里，长沙则多出45平方公里。

所以，不能光看建成区有多大，还得看居住区的面积够不够，郑州居住区面积划分不够，房子供不应求，价格上升合情合理，长沙的居住区用地超出国家标准，供过于求，在调控政策实施后，房价也上涨了，挺神奇的。

所以说，有些城市的房价上涨，并不是市场经济的结果，是有形的手在起作用。

02

粪坑里洗澡，劣币驱逐良币

再比较郑州和长沙的房价。

先说两个城市的人均居住用地。国家标准是40平方米每人。郑州每人不到25平方米，长沙每人45平方米。

一个市场是供不应求，一个市场是供过于求。关键点还在于人口密度，主城区的整体人口密度。最后的房价谁高谁低，也就顺理成章了。

据我的观察，在长沙努力奋斗，撸起袖子干的开发商老板们虽然深耕湖湘大地多年，想必他们开拓市场依然会觉得如此艰难。

一边是让本来能买房的人买不了或推迟购买时间，一边是开发速度一如既往，单方面抬高价格，这并不是可以持续的事情。有价无市的局面，大家的房子生意都不好做。

很多家庭已经拥有了住房，在这里卖房，竞争肯定更激烈。最后的结果往往是大家一起降价，拼速度，做劣质房子。大家都一起滚到粪坑里洗澡，劣币驱除良币，大家都玩完。

劣币驱逐良币的生意，依然随处可见。各地的开发商朋友们，你们看到机会了吗？

天下所有的生意都值得再来一遍。

从现在开始做，永远不晚。只有一心只想做好房子质量，做出让人住的非常舒服的房子的开发商，才能走得稳，走得远。

真诚永远是必杀技，永远真诚，天下无敌，且永不过时。

03

人口密度，城市经济晴雨表

表二、郑州辖区各区县人口密度对比表

表三、长沙辖区各区县人口密度对比表

表四、长沙与郑州辖区各区县人口密度对比表

跟大多数城市一样，从北往南，郑州，武汉和长沙，最近10年内，几乎无法避免地，这三个城市在内的几乎所有的国内大城市都进行了大面积的远郊区县的合并。

看到长沙与郑州的城市人口对比表，不知道大家是什么样的感觉。

首先，到目前为止，郑州的主城区只有长沙的一半大小。其次，主城区范围内，在人口比长沙多100万的基础上，郑州的人口密度达到了4826.51人/k㎡，完全是国际化的大城市人口密度。长沙的人口密度在国内二线城市当中处于正常范围。第三，主城区范围内，郑州没有超过10000人/k㎡的区域，长沙的芙蓉区，人口密度竟然达到了15116.28人/k㎡，完全可以与上海、广州、深圳几个一线城市的主城区人口密度齐平。

孟子说，天时，地利，人和。天时地利固然重要，而且很重要。但也不能不说人和的威力真的可以无穷。

每一个城市都能靠优秀的管理，创造10000人/k㎡的城市人口密度。

这个数据是否在提醒那些着迷于兼并周围区域的城市，如果冒然将偏远一点的郊区县城辖区划为市区，并不能从实质性方面提高人口密度。这种方式无法发挥城市化规模经济的效应，城市的管理效率也无法得到实质性的提升。

当城市大饼摊得足够大，接下来各方面算细账就可能处于劣势。除非这个城市的数据足够硬，足够干，不参杂任何水分。

扩大城市，增加人口，城市一味地扩大辖区是否是最佳途径？什么样的人口密度才适合一座城市？

我们觉得最好的方式依然是：在现有城市土地版图上，提高人口密度，用古老的种地方法，深耕城市。不使用化肥，不揠苗助长，不好高骛远。有多大碗吃多大饭，只有提高单位面积的产量，才能提高城市的经济竞争力。

除了经济特区，计划单列市之外，省会城市，肯定是每一个省份里房价最高的城市。因为人口都是从地级城市流向省会城市的，全国所有的省份都遵循这个规律。

而且沿海的二线城市房价明显要高于内陆的二线城市，即使是居住用地供过于求的条件下，沿海城市的二线城市房价依然高企，最关键的原因是持续不断的人口流入，内陆二线城市则不具备这种优势。

所以，要看整个城市的人口密度，还得看城市中心区的人口密度。

如果中位数太少，则平均数无意义。

目前，长沙与郑州两个城市的平均人口密度暂且不说，因为考虑到近十年的城市扩区活动太过明显，使得统计出来的整个城市辖区范围内人口密度失去了判断价值。这个时候，主城区的人口密度变得更有参考价值。

郑州是河南人的郑州，武汉是湖北人的武汉。面对常德、岳阳的独具特色，郴州本身紧靠岭南，衡阳太远，株洲与湘潭又不太能看得上，又或者，湘潭，株洲也不愿意委身下嫁。

再次来看长株潭的主城区面积和人口：

长沙的主城区：

芙蓉区43k㎡，人口65万。

天心区141k㎡，人口86万。

岳麓区558k㎡，人口163万。

开福区187k㎡，人口85万。

雨花区305k㎡，人口126万。

望城区970k㎡，人口96万。

长沙县1750k㎡，人口143万。

六个区一个县加起来的总面积一共3942k㎡，人口764万。

按照主城区面积算法，本次没有包括宁乡市和浏阳市。有兴趣，可以再去查一下前面表格里两个市的面积和人口，只有比较才会让人觉得很多固定的主观印象并不可靠。

株洲的主城区：

天元区328k㎡，人口48万。

石峰区91k㎡，人口22万。

荷塘区143k㎡，人口35万。

芦淞区217k㎡，人口30万。

渌口区1054k㎡，人口26万。

五个区加起来一共1833k㎡，人口一共161万。

湘潭的主城区：

岳塘区206k㎡，人口48万。

雨湖区451k㎡，人口49万。

不包括韶山市。两个区市加起来一共657k㎡，人口97万人。

现在长株潭三个城市的主城区加上中间的绿心，总面积将近7000k㎡，总人口为1022万人，绿心变成主城区后可以再增加100万人口，达到1100万人口，平均人口密度为1572人/k㎡。成为真正的强二线城市，并非天方夜谭。

长株潭三个城市，都要丢掉面子，拒绝幻想。

长沙不执着于表面上的千万人口城市，不藏着掖着这一千万人口分布的土地面积。株洲，湘潭不再假装高冷和矜持。也学一下沿海城市带的强强联合，有合理的行政区面积，符合城市化的客观规律。长株潭能成为真正的千万人口城市，也能成为真正的城市化典范。